台灣房地產業果真復甦了嗎？
于宗先 （作者: 中央研究院院士）
自1990年台灣房地產泡沫崩潰後，經常有人關切房地產業的榮景何時會再現，五年一循環的說法過去了，七年也過去了，十年也過去了，房地產的不景氣徹底否定了專家們的預測。不少人會問：為什麼房地產的經濟循環失去了常軌？屈指一算，從1990年到2004年，14個年頭過去了，一般產業所呈現之循環特徵，房地產業並不存在。最近報紙上的廣告又在說：房地產已回春，歡迎大家趕緊去購買新廈，以免向隅。我們可就這個問題來檢討。
「有土斯有財」是中國古老的名言。在農業社會，土地是生產的必要因素，也是生活的主要依賴。就台灣情況而言，在土地面積不變，而人口迅速增加的情況下，房地產一直是投資的最佳選擇。一般物價尚有季節性變動，但土地卻無此種變動。尤其一個國家在經濟起飛後的階段，房地產價值會隨經濟成長而增加。但是，一般人卻忽略了「物極必反」的教訓，乃使房地產價格的起落成為引發一家或一國興衰的導火線。
1980年代，台灣對外貿易激增，出超年年增加，而外匯資產更是大量累積，因而造成濫頭寸充斥。一般人有了錢，一是投資房地產，結果房地產價格飛漲；一是投資股市，結果每日股價漲停板。較普遍的現象，即有不少人在房地產市賺了大錢後，去炒股票；在股市賺了錢後，再去購買房地產。將這兩種交易交互運作，於是股市場狂飆，如脫韁之馬，房地產暴漲，如火箭升天。例如台灣股價，1989年比1986年增長了八倍多，台北市住宅價格在同期間上漲了近四倍。
但好景不長，當股價指數於1990年2月間上漲到12,400點時，便如瀑布滑落下來，到該年10月間，便跌到2,500點，跌幅之大，嘆為觀止。在這種暴漲暴跌之間，大部分大戶尚能全身而退，可是一般散戶則多被套牢。股市一經瓦解，房地產業也跟著一蹶不起，一直到2002年，台灣股市固未達到1990年的水準，而房地產業也無全面明顯復甦的跡象。
不過，最近六、七年，台北市的高價房地產曾兩度出現榮景：一是2000年以前，資訊及電子業新貴，曾因科技股的一枝獨秀，賺了些錢，於是使百萬元一坪的華廈，成為搶手貨。惜為時不長，當2000年第三季那斯達克股價開始崩盤時，他們也無餘力繼續購買高價位的房地產。至於中、低價位的房地產，仍乏人問津。再就是2002年世界經濟開始復甦，而一些在中國賺錢的台商，開始在台灣購置高價位的華廈，同時政府採取低利貸款購屋的優待，以及土地增值稅減半的反應，這對台灣房地產業而言，像注射了一針強心劑。不過後勁不足，因為能購得起，住得起高價位的華廈的人數畢竟有限，整個房地產市仍呈低迷現象。根據行政院主計處的統計，1985年就業人數達到100.3萬人的高峰，2003年降至70.2萬人；2003年房屋建築業為負成長，2004年的上半年仍為負成長。這些指標顯然否定房地產回春的事實。
如從房地產供給來觀察，有幾個因素影響房地產存量的變動，一是空屋的消化程度，例如2000年住宅普查所發現的123萬戶空宅，空屋率為17.6%，要消化如此多的空屋，非短期所能奏功；二是金融機構呆帳過高，所產生的抵押品─房地產廉價出售，所形成的法拍屋、銀拍屋消化問題。這兩筆存量，無疑是影響房地產業復甦的重要原因。儘管政府曾採取低利融資措施，曾發生了些效果，但去化的房地產主要為法拍屋和銀拍屋，因為它們的價錢在第三次拍賣時相當的低。
再從房地產需求面觀察。能夠有能力購買房地產的客戶主要是中產階級，包括軍、公、教人員，小企業主，公司的幹部等。政府已有六、七年未大幅調高薪資，故軍、公、教人員的所得未增加。小企業主因生意清淡，積蓄不會增多，而公司幹部，除高科技業的新貴外，一般傳統產業的幹部的薪資也沒有增加。像大學畢業的人，起薪是每月25,000元，這種待遇只能夠個人餬口，不能養活妻兒，祇有同父母住在一起，仰賴父母的津貼。同時，失業率仍然很高，一年以前到達5%以上，現在仍在4.5%左右。處在這種情況下，要想增加對房地產的需求，可能是望梅止渴而已。
利率是一般消費者累積儲蓄的收益，在五年以前，年利率為5%以上，1,000萬元的存款尚可維持一家四口的生活。現在年利率為1.4%，每年利息收入尚不能養活一個人的生活，況且積蓄1,000萬元，並非多數中產階層所擁有。這種現象迫使一般消費者更不敢消費，因而能省即省。如果股市活絡，有些人在股市賺了大錢，也會去購買房地產，如1980年代那樣，可是近四年來，股市一直低迷，雖然股價指數，也曾由4,000點漲到6,000多點，但為時不久，又滑落下來，一些散戶多被套牢，本身嗷嗷待哺，又有何力購買新屋？至於購買一戶房屋（40坪計），在台北市，至少需1,000萬元，這對大多數中產階級的家庭而言，談何容易！
無論從房地產供給面或需求面，我們找不到一點有力的証據，使我們對目前的房市樂觀。儘管有不少人在說：房地產業正大地春回，但我們所感受的，房地產業仍然是寒風凜冽而刺骨，無一點暖意。能夠帶動房地產業復甦的，主要靠中產階級的購買力，不是靠少數科技新貴，也非靠部分台商，因這兩類高所得階層畢竟佔少數比例，無法掀起整個房地產業大地春回之榮景。
全文請見中華經濟研究院11月5日出版的第96期《經濟前瞻》
georgelien修改於2006年08月27日16:50
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